Муниципалитеты в ответе за долги сирот по ЖКХ

Муниципалитеты в ответе за долги сирот по ЖКХ

Государство обязуется предоставить сироте квартиру по договору найма, дабы дать возможность человеку «встать на ноги». Жилье, которым государство обеспечивает детей-сирот, — это не обычная муниципальная квартира по социальному найму, а особая категория: договор заключается на 5 лет, квартиру нельзя обменять или сдать в аренду. На протяжении 5 лет органы опеки и попечительства контролируют, как человек обустраивает быт, ведёт хозяйство.

Если за 5 лет не возникло серьезных проблем (порча имущества, долги за ЖКУ), то оформляется обычный договор социального найма. Если же проблемы все же фиксируются, то  договор может быть продлен еще на 5 лет, если у человека сложная жизненная ситуация, либо расторгнут. Из-за уязвимости данной категории населения правило расторжения договора здесь мягче, чем для обычных нанимателей: если по социальному найму на выселение через суд хватает долгов за 6 месяцев и более, то для детей-сирот порог выше — договор можно расторгнуть, только если долг накопился за 12 месяцев и более и с человеком не удалось договориться о его погашении.

Формально с момента подписания договора социального найма наниматель обязан платить за жилищные и коммунальные услуги, взносы за капремонт на общих основаниях, а за просрочку начисляется пеня по общим правилам Жилищного кодекса. Это правило действует с момента утверждения Постановления N 548 от 28 июня 2013 г. 

Но в конце 2025 года Верховный Суд дважды разбирал споры именно по этому правилу — и оба раза выяснилось, что на практике всё не так однозначно, как звучит на бумаге.

Кому должен платить наниматель?

В декабре 2025 года Верховный Суд разбирал спор: теплоснабжающая компания Красноярского края требовала долг за отопление напрямую с муниципалитета, который передал квартиру сироте по договору социального найма. Нижестоящие суды решили, что раз в квартира предоставлена по договору социального найма, то и платить компании, поставляющей тепло, воду и другие ресурсы, должен именно наниматель. Верховный Суд с этим не согласился: для этой категории жилья наниматель платит не поставщикам ресурсов напрямую, а собственнику, т.е. муниципалитету, который уже сам рассчитывается с РСО; пеня при этом за просрочку по-прежнему начисляется нанимателю, но отвечать перед поставщиками ресурсов должен именно собственник. 

Таким образом, иск о взыскании долга за такую квартиру нужно предъявлять муниципалитету, а не сироте-нанимателю.

Пригодность жилья должна быть соблюдена

В октябре 2025 года Верховный Суд рассмотрел ещё одно похожее дело: жилищное агентство Санкт-Петербурга требовало долг за коммунальные услуги с молодой женщины из числа детей-сирот за предоставленную ей квартиру по договору социального найма. Она возражала: в спорный период она вынуждена была жить у приемного родителя, т.к. квартира была официально признана непригодной для проживания. Суд первой инстанции с ней согласился и отказал в удовлетворении требования истцу, но вышестоящие инстанции это решение отменили и долг взыскали. Верховный Суд встал на сторону женщины:

«Собственник жилого фонда обязан обеспечивать пригодность жилья, закрепленного за детьми-сиротами, а также контролировать его санитарное и техническое состояние. Поскольку эти обязанности не были исполнены, [она] не должна оплачивать коммунальные услуги за непригодное для проживания жилье».

Взыскивать долги можно тогда и только тогда, когда квартира предоставленная по социальному найму ребенку-сироте отвечает требованиям. 

Как расторгнуть договор социального найма за долги? 

Договор расторгают, когда муниципалитет подтверждает не только факт образования долга, а еще  отсутствие договоренности о погашении и факт предложения другого благоустроенного жилья, т.к.  закон не допускает выселения «в никуда». 

В Красноярском крае суд удовлетворил иск Управления имущественных отношений администрации Таймырского Долгано-Ненецкого муниципального района: наниматель больше семи лет не платил за коммунальные услуги — долг числился одновременно перед тремя организациями (АО «Таймырбыт», ООО «ДУК» и АО «НТЭК»). Соглашения о реструктуризации долга с ним не заключалось, хотя до суда ему дважды направляли досудебные уведомления с предложением погасить задолженность или договориться о графике платежей. Взамен предложили квартиру 21,7 кв. м с горячим и холодным водоснабжением, канализацией и центральным отоплением — в том же населенном пункте и включенную в специализированный жилищный фонд для сирот. Суд расторг договор и выселил нанимателя с предоставлением этой квартиры.

В Санкт-Петербурге похожее решение принял Приморский районный суд по иску Жилищного агентства Приморского района: долг за жилищно-коммунальные услуги составил 194 294,92 рубля и не гасился больше года, а ответчик к тому же неоднократно не пускал сотрудников агентства в квартиру для проверки ее состояния. Взамен предложили комнату 11,9 кв. м в 11-комнатной коммунальной квартире. Суд посчитал совокупность этих нарушений достаточной и удовлетворил иск.

В иске отказывают, когда истец не доказал всей этой цепочки. В Алтайском крае суд отказал в расторжении, потому что взамен не предложили другое жильё, а спорная квартира была единственной для матери и несовершеннолетних детей . В Магаданской области суд сформулировал общий принцип: сам факт долга — не безусловное основание, чтобы лишить человека жилья; нужно доказать, что просрочка возникла по вине нанимателя, без уважительных причин.

Отдельно стоит упомянуть и о взыскании пени. Если сумма пени выглядит явно несоразмерной долгу, суд вправе снизить её по собственной инициативе, даже если ответчик об этом не просил. 

Ни одно из решений  не отменяет базовое правило 2013 года — платить за жилье и коммунальные услуги наниматель обязан с момента подписания договора. Однако условия его применения уточнили: адресатом платежа и ответчиком по долгу перед поставщиками ресурсов оказывается собственник жилья, а не сирота-наниматель, а сама обязанность платить перестаёт действовать, если жилье непригодно для проживания. 

Если вы работаете в сфере ЖКХ и хотите быть в курсе последних изменений законодательства, подписывайтесь на канал компании СТЕК в мессенджере MAКС. Там мы разбираем сложные кейсы с предприятий отрасли, подключаем к обсуждению юристов и аналитиков и поддерживаем профессиональное общение с коллегами из сферы.